Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку
Банки неохотно дают согласие на оформление в ипотеку квартиры, собственник которой — юридическое лицо. Исключения — варианты, когда банк сам реализует принадлежащее ему жилье (например, залоговые квартиры людей, которые не смогли обслуживать ипотечный кредит), или когда речь идет о девелопере, продажа квартир для которого — профильный вид деятельности. Во всех остальные случаях банки видят риски для себя и покупателя:
-
Действительность прав на продажу. Если право собственности подтверждает свежая выписка из ЕГРН, то для проверки прав на продажу банкам необходимо проверить большой пакет документов. Часто, это корпоративное решение (общего собрания акционеров, совета директоров, общего собрания учредителей) о том, что компания готова продать квартиру. Без этого документа можно обойтись только если по Уставу компании ее генеральный директор или директор может единолично принимать решения о сделках в пределах суммы, в которую оценена квартира. Также в случае, если в сделке участвует не руководитель компании, проверяют доверенность, подтверждающие полномочия лица, которое будет представлять эту компанию.
-
Финансовая стабильность компании. Если компания в ближайшие 3 года после сделки с квартирой начнет процесс ликвидации или банкротства, все ее сделки могут быть оспорены — в том числе и продажа недвижимости человеку, оформившему ипотеку. При признании сделки недействительной и возвращении квартиры на баланс юридического лица, банк вместе с покупателем-заемщиком окажется кредитором компании-банкрота. Ожидание возврата денег в этом случае может длиться долго.
В целом можно сказать, что оспорить ипотечную сделку купли-продажи с участием юридического лица легче, чем с участием только физических лиц — и это риск. Так, банкротство физлиц встречается реже, чем банкротство компаний.
Документы, необходимые для оформления сделки
Также потребуются:
-
Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.
-
Копии учредительных документов организации.
-
Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.
-
Выписка из ЕГРЮЛ.
-
Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.
-
Паспорт уполномоченного представителя компании.
Покупателю достаточно паспорта.
Отличия приобретения квартиры у фирмы
Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.
Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.
Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.
Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки
Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:
- актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
- правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
- выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
- документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
- учредительные документы юрлица;
- справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
- поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).
Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:
- по базе исполнительных производств на предмет долгов;
- по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
- по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
- по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.
Возможные риски при покупке квартиры у юридического лица
Есть множество мошеннических схем и уловок, к которым прибегают не чистые на руку как юридические, так и физические лица, представляющиеся по поддельным документам доверенными лицами той или иной компании. Таких «учтивых добродетелей» предлагающих от лица фирмы-продавца самое комфортабельное жилье распознать очень сложно. А вернуть деньги – невозможно. Другое дело если сотрудник действующей компании решил за счет фирмы неосновательно обогатиться, подделав следующие документы:
- решение, закрепленное в протоколе заседания акционеров (директоров), подделав подписи (чтобы избежать этого, можно попробовать добиться разрешения присутствовать на нем);
- доверенность, возможно «Общество» не давало полномочия посреднику на получения денежных средств;
- предоставив ложные сведения о том, что квартира «чиста» во всех отношениях и в ней никто не прописан, предоставив вписку из ЕГРН в последний момент.
Но и в этом случае получить назад свои деньги очень сложно, после того как один из учредителей (или несколько) подал исковое требование в судебную инстанцию о признании процедуры отчуждения недействительной.
Чтобы избежать любых рисков при покупке квартиры у юридического лица необходимо тщательней проверять и перепроверять все имеющиеся документы на объект. А лучшим решением данной проблемы станет обращение к юристу специализирующемуся в данной сфере права.
Риск скрытых правовых проблем с квартирой
При покупке квартиры у юридического лица на вторичном рынке, покупатель всегда должен быть готов к возможности столкнуться со скрытыми правовыми проблемами. Даже если сделка проходит через посредника или риэлторское агентство, есть вероятность, что квартира может иметь определенные юридические ограничения или претензии со стороны третьих лиц.
Такие скрытые правовые проблемы могут включать наличие ипотеки на квартиру, задолженности по коммунальным платежам, споры о собственности, ограничения на продажу или доли в собственности, которые могут быть обнаружены только после приобретения квартиры. Возможные риски включают в себя также неправильную оформленную историю продажи квартиры, судебные разбирательства и другие юридические затруднения, ведущие к неполноценной покупке и возможной потере средств.
Чтобы минимизировать риск столкнуться с такими правовыми проблемами, покупатели должны тщательно изучать юридическую историю квартиры, проверить все необходимые документы, найти нужную информацию в реестрах и обратиться к юристу для полного понимания всех возможных юридических претензий к недвижимости. Также рекомендуется консультироваться с риэлтором, чтобы получить профессиональные советы и помощь в проведении сделки.
- Обязательно проверьте все юридические документы, включая свидетельства о праве собственности, протоколы собраний собственников, договоры об ипотеке или залоге, решения суда и другие документы, связанные с квартирой.
- Проверьте объект недвижимости в реестре, чтобы убедиться в наличии всех необходимых правовых актов и отсутствии правовых ограничений или споров.
- Обратитесь к юристу или нотариусу для проведения полной правовой проверки квартиры и контроля над процессом сделки.
- Не бойтесь задавать вопросы и просить дополнительную информацию у продавца или агента.
Распространенные варианты мошенничества
Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.
Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.
Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.
По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.
Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.
Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?
Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации. В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Риск продавца, чью квартиру покупают на кредитные средства
Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от способа передачи денег, который определяется банком:
- Ячейка депозитария — для продавца желательно использование ячейки депозитария банка, поскольку он гарантировано получит свои деньги после регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, продавец отделается чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Минимальная вероятность потери своих денег также возможна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
- Использование заблокированного счета (аккредитива) , это альтернатива ячейки – доступ к разблокировке счета передается продавцу только после того, как сделка официально состоялась. В этом случае продажа квартиры через ипотеку практически не имеет рисков для продавца (разве только при отзыве у банка лицензии или мошенничестве сотрудников).
Вместе с тем, есть один нюанс в вышеописанных способах передачи денег продавцу. Так, если доступ к аккредитиву или ячейке предполагается только после регистрации и сделки, и ипотеки, то продавец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.
Как минимизировать риск: можно предусмотреть в договоре срок, в течение которого должна состояться передача денег продавцу в любом случае. Так, если такой срок равен трем месяцам, то при любых причинах неполучения денег продавцом в течение 90 дней за ним сохраняется право собственности, сделка отменяется.
При оформлении покупки жилья по ипотечному кредиту продавца, скорее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтобы не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей уверенности копии предоставлять тоже нежелательно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.