Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить самострой в собственность на своем ЛПХ участке 2024 без суда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во избежание проблем с контролирующими органами легализовать нужно любые объекты строительства, имеющие признаки самовольной постройки. Полный перечень признаков самостроя содержится в ч.1 ст.222 ГК РФ. Согласно гражданско-правовым нормам, самовольной постройкой будет признан объект, возведенный с любым из следующих нарушений.
Узаконивание самостроев в РФ: судебная практика
Как показывает судебная практика по делам о легализации самостроев, причинами отказа в узаконивании может стать отсутствие полного комплекта документов, свидетельствующих о пригодности объекта к эксплуатации, неустранение нарушений, выявленных контролирующими органами, предоставление истцом сфальсифицированных документов либо заведомо ложных сведений. Избежать неблагоприятных последствий поможет устранение несоответствий постройки требованиями закона.
В качестве примера можно привести дело, рассмотренное Верховным Судом РФ. Суть состояла в том, что собственник участка обратился с иском о признании самовольной постройкой и последующем сносе здания по соседству.
Экспертиза установила, что права истца действительно были нарушены: с крыши соседнего дома на чужой участок попадал снег, а из колодца — канализационные стоки. Но судья решил, что требование о сносе дома несоразмерны нарушениям, и обязал ответчика оптимизировать систему водоотведения с переносом канализационного колодца от границ соседнего участка, установить на крыше дома снегозадержатели систему водостока.
Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус «самострой»?
Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить, начиная с этого года.
Чтобы не попасть под самострой, нужно сразу делать всё по порядку:
- Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от «объект капитального строительства») Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
- Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
- Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется «уведомление о начале строительства», но по сути — это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
- Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
- Составить на готовое здание технический план;
- Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
- Поставить объект на кадастровый учет;
- Зарегистрировать на него свое право собственности.
Когда участок можно считать бесхозным
Если земельный участок явно выглядит заброшенным, а на его территории стоит полуразвалившийся дом, — это ещё не значит, что недвижимость никому не принадлежит. У собственников могут быть разные обстоятельства и причины не пользоваться своим имуществом. Бывает так, что владелец умирает, а наследников не остаётся или они не планируют пользоваться участком.
Также нередки ситуации, когда собственник переезжает в мегаполис на постоянное место жительства, а недвижимость в глухой деревне становится просто ненужной. Со временем постройки разрушаются, а участки зарастают густой травой и кустарниками. Конечно, продать такое имущество достаточно проблематично, поэтому многие частные территории просто забрасываются.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Какая максимальная площадь участка под ЛПХ
Организовать ЛПХ можно на приусадебной земле или за чертой населенного пункта — на полевом участке. Размер земельного участка устанавливают органы местного самоуправления на основании норм, действующих в определенном субъекте РФ. На приусадебном участке можно возводить жилье и другие постройки. Правда в некоторых регионах есть ограничения на застройку жилыми домами — не более 10% площади. На полевых землях запрещено строить капитальные дома, но допускается установка теплиц, загонов, сараев и т. п.
Согласно ч.5 ст. 4 ФЗ о ЛПХ ограничена площадь ЛПХ — участок одного подсобного хозяйства не должен быть больше 0,5 га. Региональные власти имеют право увеличить размер участка в 5 раз (например, для Ленинградской области — это 0,99 га).
Как получить разрешение на строительство для ЛПХ
Строительство на участках ЛПХ в населенных пунктах по закону ограничений не имеет, но запрос в местную администрацию все же следует сделать, так как бывают ограничения на местном уровне. Например в Калининградской области застраивать жилыми зданиями разрешено не более 10% приусадебного участка под ЛПХ, но на практике такое ограничение никто не соблюдает.
Строительство могут не разрешить, если участок, например, находится за границами населенного пункта или не примыкает к ним. Если же ограничений нет, то строить можно жилье и другие помещения, например, гараж, сарай, баню, теплицу, свинарник и т.д. При этом необходимо согласовать действия с градостроительным регламентам относительно данного участка.
Местные власти не вправе отказать в выдаче разрешения на строительство, если условия и порядок получения соответствуют закону. В Градостроительном кодексе приведен исчерпывающий перечень возможных оснований для отказа в строительстве, а также список документов для получения разрешения.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Кроме того, если будет выявлен факт незаконного строительства, владельцам постройки может назначаться административный штраф (в зависимости от ситуации, для граждан его размер варьируется от 2 до 5 тыс. рублей). В некоторых случаях такие сооружения подлежат сносу (например, если объект опасен для жизни и здоровья людей).
Особенности оформления самостроя без участия суда
Для оформления самостроя без участия суда необходимо соблюсти определенные условия. Во-первых, объект должен находиться в собственности гражданина или организации, которая обладает правом собственности на земельный участок. Во-вторых, самострой должен соответствовать требованиям технической безопасности и эстетическим нормам. В-третьих, объект должен быть зарегистрирован в государственных органах, таких как Росреестр или Москомстройинвест.
- Для начала оформления самостроя без участия суда необходимо составить заявление на регистрацию объекта в соответствующих органах;
- Затем требуется предоставить все необходимые документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и соответствие самостроя требованиям законодательства;
- Далее следует оплатить государственную пошлину и ждать рассмотрения заявления о регистрации самостроя;
- При положительном решении органов, самострой будет зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.
Важно отметить, что процесс оформления самостроя без участия суда может занимать определенное время и требовать внимательного соблюдения всех установленных процедур. При возникновении спорных ситуаций или отсутствии необходимых документов, вопрос может быть передан на рассмотрение суда. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости, чтобы снизить риски и обеспечить гладкое оформление самостроя без участия суда.
Достоинства и недостатки
Возведение жилого дома на земельных участках с ВРИ ЛПХ имеет свои плюсы и минусы.
Представим их в виде следующей таблицы:
| Достоинства | Недостатки |
| Низкая кадастровая стоимость земли и, как следствие, невысокая сумма земельного налога | Отсутствие гарантий на создание объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры |
| Возможность регистрации по месту жительства | Запрет на ведение строительных работ на землях сельскохозяйственного назначения |
| Большой размер участка | Частое отсутствие качественных подъездных дорог к участку |
Регистрация нового лица, такого как ЛПХ, может вызвать затруднения. Перечислим все этапы открытия ЛПХ последовательно:
1. Закон разрешает менять статус земельного участка с возведенными постройками, если земля в собственности или является арендной. Владелец должен зарегистрироваться в сельской местности.
2. Нужно получить соответствующие документы на участок с указанным видом деятельности, которой запланировано заниматься – ведение подсобного хозяйства.
3. Закон формулирует этот вид предпринимательства следующим образом: «для подсобного хозяйства» или «для личного развития деятельности». Если в документах на участок записана такая формулировка, то можно смело обращаться в местные государственные органы для оформления субсидии.
4. Чтобы деятельность числилась включенной, администрация должна проверить документы и копию паспорта.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Когда эта процедура является необязательной?
Российское законодательство предусматривает некоторые случаи, когда разрешение на строительство не требуется, о чем подробно говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Лицензии не требуются:
- Частные участки Строительство частных участков и использование их в личных целях: жилье, садоводство, деятельность ДАТСАС,
- Строительство и реконструкция объектов некапитального строительства (киоски, навесы и т.д.),
- Вспомогательные здания и сооружения,
- общий ремонт капитального строительства, при соблюдении требований безопасности и защиты,
- согласованные и утвержденные в соответствии с законодательством Российской Федерации работы по гриллингу,
- В соответствии с Законом о градостроительстве и Законом о градостроительной деятельности Российской Федерации лицензия не требуется.
Этот документ определяет последовательность строительных работ и сроки начала и окончания строительства. За его написание отвечает инженер по стационарным системам с соответствующей аккредитацией (обычно это частная организация).
Несколько этапов включают в себя:
- Заключение договора с выбранной вами компанией,
- Обследование имеющейся документации,
- Обследование доступного для строительства пространства
- обработка результатов,
- предоставление технического плана.
При сотрудничестве с экспертами этот этап может уложиться в неделю. Стоимость данного проекта составит примерно 20 000 рублей.
- Заявление (пишется непосредственно по адресу).
- Удостоверение личности или доверенность, если действовать через третье лицо.
- Планировочный план участка. Получите его в местном органе власти; выдается бесплатно в течение 30 дней.
- Планировочный план участка, на котором указан объект строительства. Это план будущего сооружения, включая коммуникации. Выполняется компанией, стоит около 15 000 рублей.
- Документ, подтверждающий право собственности на здание и участок (договор купли-продажи или аренды).
- Местные органы власти,
- Правоприменительные принципы субъекта Российской Федерации,
- Федеральный принцип работы местных административных органов.
Срок подачи заявления составляет две недели с момента подачи. В этом случае разрешение на строительство подается на срок 10 лет. Если по каким-либо причинам этот срок не нарушается, он может быть продлен. Разрешения на строительство выдаются бесплатно (государственная пошлина не оплачивается).