Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры вторичка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Преимущества безальтернативной сделки
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Признаки свободной продажи квартиры
Для лучшего понимания, что значит чистая продажа квартиры во вторичке, целесообразно ознакомится с ее признаками:
- У продавца имеется необходимый пакет документов для совершения сделки согласно действующим нормам законодательства;
- Чистая продажа подразумевает, что недвижимость физически и юридически освобождена – в квартире отсутствуют прописанные лица, никто в ней не проживает и вывезена мебель, вещи;
- Продавец желает просто получить финансы, а не приобрести на вырученные средства альтернативное жилье;
- Свободная продажа – это быстрая сделка, поэтому она часто осуществляется в течение суток;
- Собственник не нуждается в жилплощади – объекте, который будет покупать при свободной сделки новый владелец.
Свободная продажа квартиры – готовность продавца в любую минуту совершить официальную сделку.
Признаки свободной продажи квартиры
Продажу квартиры можно считать свободной, если она соответствует следующим признакам:
-
Освобождение жилья на момент продажи
Квартира должна быть освобождена продавцом на момент подписания договора или в сроки, четко регламентированные соглашением. В ней не должно быть зарегистрированных жильцов. -
Отсутствие состава альтернативной сделки
Продавец параллельно не может приобретать другую недвижимость вместо продаваемой квартиры, и у него при подписании договора должно быть другое место жительства. -
Возможность заселения сразу после покупки
Не предусмотрено время на поиск альтернативной недвижимости, и продавец должен обеспечить покупателю возможность заселиться в жилье сразу.
Документы для регистрации прав собственности
Чтобы заявить о смене собственника квартиры, необходимо предоставить следующие документы
- Паспорт нового владельца, паспорт
- договор купли-продажи; и
- заявление покупателя о регистрации жилья, находящегося в государственной собственности; и
- Посадочный паспорт объекта недвижимости (если он не был представлен ранее)
- Если право собственности не было проверено в едином государственном реестре корпораций, то правоустанавливающие документы продавца должны включать
- Доказательство уплаты государственных налогов.
Во время окончательной продажи документация должна быть подготовлена очень тщательно. Все условия должны быть подробно разъяснены.
- Дата исчезновения предыдущего владельца,.
- При доставке ключа
- Удаление прежнего арендатора,…
- Возможные веса, например, имущество.
Что такое свободная продажа квартиры?
Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.
Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?
По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.
Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.
Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.
Чем альтернативная продажа отличается от свободной?
Аббревиатура АП в объявлении о реализации недвижимости означает «альтернативная продажа». К данному типу принадлежат около 70% сделок купли-продажи жилых объектов. Реже встречается третий тип продаж – «цепочка» сделок из нескольких альтернатив.
При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:
- продавец жилого объекта № 1;
- покупатель;
- продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.
На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.
В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.
Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью
Плюсы свободной сделки:
- Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
- Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
- Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.
Минусы свободной сделки:
- Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
- Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.
Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?
Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:
- сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
- сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.
Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.
К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:
- договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
- договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
- договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
- договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
- соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
- соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:
- сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
- сделки по договорам ренты,
- сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
- сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
- брачные договоры,
- наследственный договор и отказ наследодателя от него.
Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Свободная продажа квартиры, стоимость
Если сравнивать стоимость свободной квартиры и альтернативной, то можно сказать однозначно, что альтернативные квартиры выиграют в цене. Свободные квартиры всегда выше оцениваются, а предложений на рынке недвижимости по ним всегда, как правило, меньше.
Как я уже сказал раньше, продавец может, выставив квартиру на продажу, никуда не торопиться, а продавать до тех пор, пока не найдётся покупатель, который купит квартиру без всякого торга. Такой случай большинству покупателей не подходит. Однако, не смотря на то, что квартира свободная, торг в этом случае также возможен.
Есть ещё один момент, если деньги хозяину нужны очень срочно, то срочная продажа квартиры всегда влечёт за собой некоторую потерю в цене, и тут как раз покупатель может оказаться в хорошем выигрыше.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
В идеальном варианте у квартиры не должно быть обременений, но наличие таких обстоятельств не делает из прямой сделки альтернативную — в таком случае просто указывается вид ограничений.
Плюсы прямой сделки:
- Скорость. Поскольку квартира и деньги готовы, заключить договор можно буквально за пару недель.
- Можно оформить стандартный задаток. Этого будет достаточно, чтобы закрепить за собой право на покупку.
- Минимум рисков «срыва» подписания договора. Сделка зависит только от двух человек, поэтому вероятность неприятностей при ее заключении минимальна.
Но даже у этого, казалось бы, идеального варианта есть свои недочеты:
- Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
- Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
- Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.
Конечно, преимуществ у такого варианта сделки намного больше, а при грамотном подходе все недостатки можно предупредить. Но на практике «чистые» квартиры — большая редкость, поскольку мало кто может позволить себе держать жилплощадь в качестве финансового актива. Нередко покупатели, которые были изначально настроены на свободную сделку, после долгих поисков все же соглашаются на «альтернативу».
Возможна ли ипотека при прямой продаже?
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Прямая или свободная продажа — сделка
Достаточно часто в объявлении встречаются и другие слова «альтернативная сделка» или «безальтернативная продажа». Чтобы разобраться в юридических нюансах, необходимо понять определение этих словосочетаний.
Чистая продажа квартиры – безальтернативная сделка, которая отличается быстротой и простотой оформления. В результате ее проведения продавец получает средства, а покупатель – квартиру.
Но большинство сделок на рынке вторичного жилья являются альтернативными. Собственник реализуют недвижимость, чтобы купить новую жилплощадь. В риэлтерских процессах принимают участие минимум три стороны: покупатель, собственники одной и другой квартиры. В такой ситуации покупатель долго ждет, когда продавец найдет альтернативное жилье и решаться все юридические вопросы.
Как провести свободную продажу квартиры?
Если вы решили продать свою квартиру, то есть несколько вариантов, как это можно сделать. Первый вариант — продажа по альтернативным договорам, который не требует проведения проверок и оформления объявлений. Однако, этот способ не всегда является оптимальным, так как покупатели могут быть не заинтересованы в таком варианте.
Если вы хотите провести свободную продажу квартиры, то вам необходимо оформить все необходимые документы. Важно помнить, что в случае продажи квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нужно получить согласие их законных представителей.
Какие преимущества вы получаете, проводя свободную продажу квартиры? Во-первых, вы получаете возможность самостоятельно выбрать покупателя и провести все необходимые проверки и освобождение жилья. Во-вторых, вам не нужно делить средства продажи с посредниками или агентами, и вы получаете всю сумму продажи.
Однако, проведение свободной продажи квартиры требует от вас определенных усилий и времени. Вам нужно самостоятельно искать покупателей, проверять их надежность, оформлять договора и гарантировать безопасность сделки. Но если у вас есть возможность и желание провести свободную продажу, то это может быть более выгодным вариантом для вас.
Одна из альтернатив, которую можно рассмотреть при свободной продаже квартиры — это продажа по альтернативным договорам. В этом случае, вам не нужно проводить проверки и оформление объявлений, но есть риск не заинтересовать покупателей таким вариантом.
В любом случае, проведение свободной продажи квартиры — это ответственный и сложный процесс. И вам решать, что для вас будет наиболее выгодным и удобным вариантом — продажа через посредников или самостоятельная продажа. Главное — быть готовым вложить силы и время в этот процесс.