Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.
Особенности договора аренды с последующим выкупом
Например, арендатор обязан выплачивать каждый месяц определëнную сумму. По подсчётам, через пять лет полная сумма будет у владельца. В таком случае стороны должны указать, возможны ли задержки, просрочки — и если да, то на какой период и какую сумму. Также стоит отметить и возможность досрочного права выкупа. Сроком передачи права собственности может быть дата окончания договора или дата последнего платежа. Этот аспект обязательно нужно прописать.
Риски, с которыми может столкнуться арендатор
Аренда жилья с правом последующего выкупа имеет свои особенности и риски, с которыми арендатор может столкнуться. Рассмотрим некоторые из них более подробно:
- Правом на жильё: В данной схеме арендатор имеет право на приобретение квартиры по истечении определенного срока аренды. Однако, если арендатор не сможет выполнить условия договора выкупа, то он может потерять право на дальнейшую аренду и право на покупку.
- Оценка стоимости жилья: При условии выгодной стоимости жилья на момент заключения договора, арендатор может считать это выгодным вариантом. Однако, стоимость жилья может измениться в течение срока аренды, и арендатор может столкнуться с ситуацией, когда покупка жилья станет невыгодной.
- Условия договора: В договоре аренды с правом выкупа может содержаться ряд ограничений и условий, которые арендатор должен соблюдать. Нарушение этих условий может привести к проблемам с последующим выкупом жилья.
- Финансовые проблемы: При аренде с выкупом арендатор может столкнуться с финансовыми трудностями при выполнении условий договора выкупа. Это может быть связано с нехваткой средств для оплаты выкупной стоимости или возникновением других финансовых обязательств.
- Особенности ипотечного кредита: Если для покупки квартиры с выкупом арендатору потребуется оформление ипотечного кредита, то это может привести к дополнительным рискам и проблемам с получением кредита.
- Отличие от обычной аренды: Аренда с правом выкупа имеет свои особенности по сравнению с обычной арендой. Арендатору необходимо внимательно изучить условия договора и понять все риски и особенности этой схемы перед его заключением.
Таким образом, арендатор, предлагая квартиры с правом выкупа, должен внимательно оценить все риски и особенности данного вида договора. Только после тщательного изучения условий и взвешивания всех возможных проблем и выгод арендатор может принять решение в пользу аренды с последующим выкупом квартиры.
Что такое аренда с правом выкупа
Договор аренды с правом выкупа — сделка, которая обеспечивает аренду имущества с его последующим выкупом и переходом в полное владение покупателя.
В договоре присутствует раздел о выкупе недвижимости, в котором участники сделки устанавливают и условия аренды, и условия выкупа. Помимо оплаты, за аренду недвижимости, покупатель также вносит специальные «выкупные» платежи. Право собственности на арендатора оформляется после того, как он выплатит полную стоимость имущества.
По желанию одной из сторон договор может быть расторгнут. В этом случае продавец, который также является арендодателем, обязан вернуть покупателю все платежи, сделанные в целях выкупа квартиры. При этом арендные платежи не подлежат возврату.
Аренда имущества с возможностью последующего выкупа часто используется при ведении бизнеса. По такому договору можно приобрести жилую недвижимость, оборудование, земельный участок, дачу, транспортные средства. Этот способ покупки подходит для предпринимателей, потому что он позволяет им получить необходимые товарно-материальные ценности и минимизировать затраты.
Плюсы и минусы сделки
Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.
Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):
- сумма сделки несколько завышена;
- переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.
К недостаткам для этой стороны относится:
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Положительные стороны для нанимателя / арендатора:
- он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
- есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
- у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.
Отрицательные моменты для этой стороны:
- пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
- у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
- если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.
Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.
Особенности аренды дома с правом выкупа
- Договор лизинга. Эта сделка часто заключается в виде финансового лизинга. Поставщик лизинга, чаще всего банк или иная финансовая компания, приобретает объект недвижимости и предоставляет его в аренду заемщику.
- Определение условий выкупа. Условия обсуждаются на начальном этапе и отражаются в контракт. Цена может быть установлена ниже рыночной, если часть выплат учитывается при определении стоимости выкупа.
- Платежи. Размер платежей может быть частично признан в счет будущей покупки объекта, что упрощает формирование сбережений на приобретение недвижимости.
- Потеря платежей. В случае, если арендатор решает не выкупать объект, то часть денег может быть утеряна.
- Преимущества и риски. Этот тип проката позволяет заемщику постепенно скапливать средства на приобретение объекта. Однако арендатор несет основные риски, связанные с недвижимостью, в том числе страховку и обслуживание.
- Законодательные аспекты. В России действует ФЗ, который регулирует все аспекты услуги.
Аренда земельного участка с правом выкупа.
Похожим образом никто не запрещает арендовать земельный участок, а затем выкупить его. Закон накладывает запрет на такие действия с землёй, которая является частью лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и территорий общего пользования.
При договоре между физическими лицами всё довольно просто: главное – достичь определённости о возможности оформления собственности как до заключения договора, так и во время его исполнения, оформив дополнительное соглашение с указанием условий.
При съёме земли у муниципалитета всё немного сложнее. В типовом соглашении между администрацией и землепользователем, как правило, не прописано право последнего на выкуп своего надела. Здесь придётся прибегнуть к юридической хитрости: во время арендных отношений построить любое строение, отвечающее разрешённому использованию участка. Зарегистрированная собственность на здание, находящееся на арендованной земле, является законным основанием для выкупа надела у государства. Для ИЖС и садоводства выкупная ставка устанавливается в 3% от кадастровой стоимости, для земель иного назначения – немного больше и различается в зависимости от региона РФ.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотеки
Аренда с последующим выкупом и ипотека являются двумя видами приобретения недвижимости. Вот основные различия между ними:
-
При аренде с последующим выкупом сделку оформляют через договор аренды, который затем может быть изменен на договор купли-продажи. Ипотека — это договор купли-продажи, расчет по которому производится за счет заемных денег, полученных по кредитному договору с банком.
-
В большинстве случаев у ипотеки аннуитетные платежи, их величина постоянная, определяется ставкой по кредиту и фиксируется в графике платежей. Величина арендной платы может меняться на протяжении срока съема.
-
Для ипотеки требуется первоначальный взнос. При аренде с последующим выкупом такого требования нет. Но арендодатели чаще всего требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы. За счет него производится погашение задолженностей по коммунальным платежам, если арендатор просрочит внесение денег, или компенсируется ущерб, нанесенный имуществу арендодателя.
-
Обычно ипотеку оформляют на длительный срок: 25-30 лет. Аренда с выкупом может быть ограничена меньшим сроком: 5-10 лет.
-
При ипотеке квартира находится в залоге у банка. Право собственности на недвижимость покупатель приобретает сразу, но пока полностью не выплатит долг и проценты ограничен в праве распоряжения своей собственностью. При аренде с выкупом новый собственник становится полноправным владельцем при полном расчете по договору.
При аренде с последующим выкупом участие банка необязательно. При ипотеке банк выдает недостающую сумму под процент.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.
В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.
Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.
Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.
Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.
Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.
Выгода приобретения жилья через аренду с выкупом
Аренда с правом последующего выкупа — это специфическая схема сделки на рынке недвижимости, которая позволяет покупателю приобрести жилье путем аренды с возможностью выкупа в будущем. Такое предложение может быть выгодно для арендатора в определенных условиях, которые описываются в договоре.
В чем отличие аренды с выкупом от обычной аренды или ипотечного кредита? Подобным образом можно выкупить квартиру или дом, проживая в них при условии, что есть договор собственности на данный объект. Важные особенности данного договора заключаются в том, что арендатор имеет право частично или полностью выкупить жилье, при этом часть арендных платежей учитывается в счет дальнейшей покупки.
Какие риски и выгоды могут столкнуться стороны при такой сделке? Во-первых, арендатор получает возможность проживания в любимом жилье с опцией выкупа по выгодной цене. Однако, стоит учесть, что договор аренды с выкупом обычно предусматривает строгие условия и выкуп должен быть сделан в установленные сроки. С другой стороны, продавец имеет гарантию, что жилье будет выкуплено по определенной цене, что обеспечивает стабильность доходов от аренды.
Эта схема может быть выгодна для обеих сторон, однако перед заключением договора важно учесть все риски и особенности данной сделки. Также нужно помнить, что арендатор не имеет права регистрировать жилье на свое имя в течение срока действия договора, что ограничивает его права.
Что такое аренда авто с выкупом?
Долгосрочную аренду авто с выкупом можно сравнить с лизингом. Единственное отличие здесь заключается в том, что в качестве лизингополучателя выступает частный клиент-физлицо.
Разберемся, как работает такая форма финансирования. В случае с традиционной арендой арендодатель обязуется передать имущество арендатору во временное пользование. При этом с последнего регулярно взимается арендная плата по установленной ставке. В случае с арендой авто с выкупом у арендатора есть возможность не только свободно пользоваться транспортным средством на протяжении всего срока действия договора, но и затем выкупить машину, став ее законным собственником. Это простая и понятная схема, имеющая гораздо меньше финансовых рисков, чем в случае с покупкой личного транспорта в залоговый кредит или займ.
Отличительные особенности ППА на помещение
Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне. В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем. Новый участник сделки вносит платежи исключительно владельцу недвижимости. Продажа прав не влечёт за собой изменение условий аренды – сроки действия договора, цели использования, размеры выплат остаются прежними.
Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью. Новая сторона договора найма получает все права и обязанности время пользования муниципальным имуществом. Однако и здесь есть подводные камни: управление имуществом в любой момент может изменить условия договора.
Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги
Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.
Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.
В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.
Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.
Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки
Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.
Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:
- Рассрочка сроком до 15 лет;
- Возможность погасить кредит раньше срока;
- Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
- Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.
Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.