Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бессрочное право пользования жилым помещением продать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Ответы юриста на популярные вопросы
Каковы плюсы и минусы договора купли-продажи квартиры с пожизненным проживанием?
Они есть преимущественно у покупателя. Он может купить недвижимость по цене до 30% ниже рыночной. Но вместе с тем придется и жить вместе с посторонним человеком, который по договору сохраняет право пользоваться жильем.
Наследуется ли бессрочное пользование в случае смерти человека, который по договору мог жить в квартире, но не был собственником?
Нет, оно наследованию не подлежит, это не право собственности.
Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если купить квартиру по ДКП с проживанием продавца?
Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы возникает только у собственника. Но стороны могут поделить расходы по соглашению о порядке и размерах участия в расходах по оплате ЖКУ.
Продавец купил квартиру 15 мая 2021 года, вступил в брак 20 числа, а право собственности зарегистрировал только 25 мая. Нужно ли ему получать согласие от теперь уже бывшей супруги, если по договору она сохраняет возможность жить там?
Формально согласие не нужно, так как ДКП продавец оформил до заключения брака. Но по закону купленная недвижимость считается совместной собственностью, и при отсутствии нотариального согласия Росреестр может отказать в регистрации при последующей продаже квартиры.
Нужно ли присутствовать при подаче документов на регистрации человеку, который может пользоваться жильем, если это не продавец?
Нет. При подаче документов обязательно присутствие только продавца и покупателя, либо их представителей по нотариальным доверенностям.
Порядок расторжения договора купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавца
Порядок расторжения договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавца определяется законодательством и условиями самого договора. В большинстве случаев, достаточно обоюдного согласия сторон для расторжения договора. Однако, стороны могут также предусмотреть в договоре дополнительные условия, например, сроки и условия расторжения.
В случае нарушения одной из сторон условий договора, которое является существенным, другая сторона имеет право на расторжение договора. Например, если продавец не выполняет свои обязанности по обеспечению жилых помещений или других условий, покупатель может обратиться в суд для расторжения договора.
- Также договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания может быть расторгнут по инициативе продавца, если он желает переехать в другое место или если его жизненные обстоятельства изменились.
- При расторжении договора, продавец обязан вернуть покупателю все деньги, полученные от него при совершении сделки, а покупатель — передать квартиру в исходном состоянии.
Важно помнить, что при расторжении договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавца, необходимо тщательно изучать действующее законодательство и условия договора, а также обратиться за юридической консультацией для обеспечения защиты своих интересов.
О чем еще нужно знать
Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.
ВАЖНО !!! Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.
На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.
Когда в подобных ситуациях присутствуют Малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.
Некоторых это обстоятельство нисколько не волнует. Но если обрести полную уверенность в том, что владению помещением ни один человек не сможет препятствовать, лучше подобрать квартиру без обременений.
Если хозяин совершил продажу квартиры с людьми, имеющими там регистрацию, не стоит считать его мошенником. В нашей стране подобные процедуры не запрещаются в соответствии с законом. Продавец в подобной ситуации будет не совсем порядочным, но его поступок однозначно легален.
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства. При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой.
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы, а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Что делать, чтобы всё-таки продать квартиру с прописанными людьми
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Первое, что нужно понимать при продаже квартиры с жильцами, — выписаться самому и снять с регистрации других жильцов желательно до заключения сделки.
Если не получается освободить квартиру от других людей, алгоритм дальнейших действий зависит от того, кем именно являются эти люди и какой у них тип регистрации. Те, кто прописан временно, доставят меньше всего хлопот — право их пользования квартирой автоматически закончится вместе со сроком регистрации, дополнительно делать ничего не нужно. Проблем нет и с обладателями постоянной регистрации, которые готовы выписаться добровольно — тут всё решается мирно.
Сложнее всего — с теми, у кого есть постоянная регистрация, а желания отказаться от неё нет. В первую очередь нужно понимать, что таких людей почти всегда можно выписать из своей квартиры только через суд. «Почти» — потому что всегда есть исключения.
Подготовка документов для продажи
Продажа бессрочного права пользования жилым помещением требует соблюдения определенных процедур и подготовки соответствующей документации. В этом разделе мы рассмотрим основные документы, которые необходимо подготовить для успешной продажи.
1. Свидетельство о праве собственности или долевой договор
Первым шагом является подготовка документов, подтверждающих ваше право на жилое помещение. Если вы являетесь собственником, вам необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье. Если вы приобрели право пользования жилым помещением по долевому договору, то вам необходимо предоставить этот договор.
2. Технический паспорт жилого помещения
Для продажи бессрочного права пользования жилым помещением также требуется наличие технического паспорта. В этом документе содержится информация о площади помещения, его характеристиках, материалах, используемых в строительстве и других технических данных.
3. Документы о регистрации
Потенциальным покупателям могут быть интересны вопросы о вашей регистрации в данном жилом помещении. Поэтому подготовьте документы, подтверждающие вашу регистрацию, такие как: свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП.
4. Акт приема-передачи жилого помещения
Акт приема-передачи — важный документ, который подтверждает факт передачи бессрочного права пользования жилым помещением. Данный документ описывает состояние помещения в момент передачи, включая состояние отделки, сантехники, электропроводки и т.д. Обязательно составьте этот документ и проверьте его соответствие действительности.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
Что такое право пользования помещением
Как правило, желание приватизировать жилье возникает у семьи, проживающей в квартире на основании договора социального найма. При этом собственником недвижимости является муниципалитет или государство.
Соответственно, право пользования жилым помещением возникает с момента подписания договора социального найма с муниципалитетом или государством. Ошибочно полагать, что оно появляется с момента переоформления квартиры в частную собственность.
Отказ от приватизации должен происходить на добровольной основе. Он оформляется в виде специального документа и заверяется в нотариальной конторе. Именно нотариус должен проверить добровольность написания отказа и засвидетельствовать подлинность подписи. Это необходимо для минимизации наличия причин для обращения в суд.
Гражданин, который отказался от приватизации имеет право:
- на постоянное проживание в жилом помещении;
- на постоянную регистрацию по месту проживания;
- на свободное нахождение в любой части жилого помещения;
- на использование коммуникаций и т.д.
Иными словами, отсутствие права собственности на недвижимость никак не повлияет на право пользования жилплощадью.
Согласно законодательству о приватизации жилье переходит в собственность из государственного или муниципального фонда при наличии общего согласия всех зарегистрированных граждан. Если кто-либо из жильцов не хочет принимать часть собственности, закон не обязывает это делать, однако придется оформить отказ в пользу остальных проживающих.
В отличие от отказа наследников, когда человек безвозвратно утрачивает право принять объект недвижимости в личное владение, приватизационный отказ не означает, что человек полностью теряет право приватизировать муниципальную собственность. Кроме того, при отказе от приватизации сохраняется право пользования, и гражданин вправе бессрочно пользоваться занятой жилплощадью.
Определить порядок пользования
В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.
Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).
Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.
По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.
Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.
Утрата права пожизненного проживания при продаже недвижимости
Гражданин имеет право на пожизненное проживание в квартире, если он является собственником данного помещения. Однако этот бессрочный договор может быть утрачен в определенных случаях, в том числе при продаже недвижимости. Но что означает отказ от права пожизненного проживания и может ли такое право стать бессрочным?
Если гражданин решает продать свою квартиру, он вправе отказаться от права пожизненного проживания. Для этого необходимо оформить отказ при совершении сделки купли-продажи. Непосредственным лицом, отказывающимся от такого права, является его действующий собственник.
В случае отказа от права пожизненного проживания при продаже недвижимости, само право утрачивается. Это значит, что новый собственник приобретает полное право на пользование помещением, а бывший собственник теряет такое право.
Однако необходимо учесть, что отказ от права пожизненного проживания может быть оформлен только в случае, если этот договор был оформлен надлежащим образом и зарегистрирован уполномоченными органами. Если же право пожизненного проживания не было оформлено собственником в соответствии с законодательством, то отказ от него при продаже недвижимости не действителен.
Выводя итоги, можно сказать, что утрата права пожизненного проживания при продаже недвижимости возможна, если владелец собственного жилья оформляет отказ в установленном порядке и имеет правомерное основание для этого. Но следует помнить, что такое право не является бессрочным и может быть утрачено при реализации сделки купли-продажи.
Правовая сущность бессрочного пользования квартирой
Бессрочное пользование квартирой — это право на использование жилого помещения, предоставленное без возможности его продажи или передачи другому лицу. Такое право на жилье может быть оформлено в виде договора или прописано в завещании.
Основным документом, регулирующим бессрочное пользование квартирой, является Гражданский кодекс Российской Федерации. Согласно статье 231 ГК РФ, бессрочное пользование квартирой может быть установлено владельцем жилья в любой форме, установленной законом.
Пользование квартирой по договору бессрочного пользования может осуществляться как жильцом самостоятельно, так и его родственниками или иными лицами по доверенности. В случае смерти владельца квартиры, бессрочное пользование может перейти на наследников в соответствии с завещанием.
- Важно знать, что бессрочное пользование квартирой не является безответственным занятием жильем. Главным обязательством жильца является сохранение квартиры в надлежащем состоянии.
- При заключении договора бессрочного пользования квартирой необходимо учитывать, что такой договор не дает права на приватизацию помещения. В случае продажи квартиры владельцем, бессрочное пользование аннулируется.
Бессрочное пользование квартирой может быть удобным способом предоставления жилья, однако перед заключением договора важно ознакомиться со всеми правовыми нюансами и рисками, связанными с данным типом использования жилья.
Какие права и обязанности имеют пользователи квартиры по бессрочному праву
Несмотря на то, что пользователи квартиры по бессрочному праву не являются собственниками, они имеют ряд прав и обязанностей:
- Право на безопасное и комфортное жилье. Владелец квартиры должен обеспечить сохранность жилья и общего имущества дома. Если возникают проблемы с техническим состоянием квартиры или общего имущества дома, пользователи могут обратиться к владельцу и требовать устранения недостатков.
- Обязанность оплачивать коммунальные услуги. Пользователи квартиры по бессрочному праву должны оплачивать коммунальные услуги, в соответствии с законодательством РФ.
- Право на использование общего имущества дома. Пользователи имеют право использовать общие для всех жильцов дома элементы, такие как лестничные площадки, лифты, крыши и другие общие пространства.
- Обязанность соблюдать правила внутридомового распорядка. Как и все жильцы дома, пользователи квартиры по бессрочному праву должны соблюдать правила внутридомового распорядка и не нарушать права других жильцов.
- Право на продление бессрочного права. Пользователи имеют право на продление бессрочного права на пользование квартирой, если законодательство РФ это предусматривает.
Прежде чем подписывать договор на бессрочное право пользования квартирой, нужно внимательно изучить все права и обязанности, которые предоставляет такой договор, и убедиться в его законности.
Как передать право на бессрочное пользование квартирой
Бессрочное пользование квартирой является правом, которое закреплено за определенным человеком. Однако, в случае необходимости передать это право другому человеку, необходимо оформить соответствующий документ – договор об уступке права на бессрочное пользование.
Данный документ оформляется в письменной форме и должен содержать информацию о том, что владелец квартиры уступает свое право на бессрочное пользование другому лицу. В договоре также фиксируется сумма, которую новый пользователь будет платить за использование квартиры.
Для заключения договора об уступке права на бессрочное пользование необходимо обратиться в нотариальную контору. На основании подписанного договора нотариус составит соответствующий акт об уступке, который зарегистрируется в Росреестре.
Важно отметить, что передача права на бессрочное пользования квартирой требует согласия владельца квартиры. Также необходимо учитывать, что данное право может быть оспорено в судебном порядке и обязательно приведет к конфликту между сторонами.
В случае смерти владельца квартиры необходимо установить наследников, которые будут иметь право на бессрочное пользование. Данное право может быть передано только наследникам, которые указаны в завещании или по закону.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.
Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:
- когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
- если владелец сам захотел отказаться от этого права;
- при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
- когда государство возвращает собственность себе.