Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.
Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст.
28 Закона № 127-ФЗ процедуры.
На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.
На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.
После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.
В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.
Особенности процедуры
С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»
№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.
После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.
Далее:
- устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
- паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
- рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
- происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Банкротство застройщика: судебная практика
По делам о банкротстве застройщиков судебная практика довольно обширна. Наиболее частые споры вызывает невключение претензий физических лиц в кредиторский реестр либо отнесение их к кредиторам последней очереди.
В качестве примера можно привести акт арбитражного суда республики Марий Эл по Делу № А38-5284/2013 о включении требований физического лица в кредиторский реестр. Гражданин С. указал, что подписанное им и строительной компанией-банкротом соглашение о займе является притворным, под которым был замаскирован договор долевого участия. Арбитраж встал на сторону дольщика, и в банкротстве застройщика его денежные претензии были зафиксированы в третьей очереди, хотя представители банкрота настаивали на последней очереди.
Еще один пример — включение в кредиторский реестр по Делу № А63-11/2016. Семья Л. заключила договор займа со строительной организацией, фактически замаскированный под ДДУ, и потратила на его оплату все средства материнского капитала. В виду особенностей банкротства застройщика, дело было выделено в отдельное производство, суд привлек в качестве третьего лица управление Пенсионного фонда РФ. Арбитраж Ставропольского края признал требования семьи Л. обоснованными, но включил их только в последнюю очередь.
В судебной практике встречаются и иные противоречивые ситуации по 214-ФЗ. При банкротстве застройщика, следовательно, не нужно полагаться на собственные силы и действовать по аналогии — самым надежным способом является обращение к профессиональным юристам.
Предъявление дольщиком требований
О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
- Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
- Посредством сервиса «Федресурс».
- С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:
- Заявление участника строительства.
- Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
- Документы, подтверждающие оплату жилья.
- Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.
Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:
- Передачи жилья.
- Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
- Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.
Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве
Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.
Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.
При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.
При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.
Может ли участник долевого строительства заявить требование о неустойке?
По договору долевого строительства обязательством участника является выплата денежных средств в установленный договором срок. В то же время как обязательство застройщика по договору — сдача объекта строительства в срок.
Так, при нарушении той или другой стороной взятого на себя по договору обязательства, такая сторона обязана выплатить второй неустойку. В случае, когда сдача объекта затягивается, а срок, установленный договором уже нарушен, дольщик вправе требовать с застройщика выплаты за каждый день такой просрочки неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Чтобы получить выплату, участник долевого строительства должен обратиться в суд. В судебную инстанцию подается заявление с расчетом и требованием выплаты компенсации дольщику. По итогу рассмотрения заявления судья выносит решение, на основании которого дольщик может инициировать принудительное взыскание через приставов.
Если застройщик вступает в процедуру банкротства, сумма неустойки, установленная решением суда, включается в реестр требований кредиторов.
Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства
- участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
- участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
- возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
- ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.
Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.
Данные о кредиторах застройщика собираются по решению суда в соответствующем реестре. Для попадания в этот документ дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему с заявлением, которое тот передаст в суд.
В своем заявлении покупатель недостроенного жилья вправе требовать передачу приобретенной им недвижимости в собственность или же выплату перечисленных по ДДУ средств.
Расчет суммы требований участника, заключившего ДДУ, происходит на основании затрат по этому договору и реального ущерба. Последний представляет собой разницу между выплаченными по ДДУ средствами и стоимостью жилья. Сколько стоит недвижимость, при расчете реального ущерба определяется, исходя из рыночных цен, актуальных на день, когда была введена процедура о банкротстве.
Выплата по ДДУ может быть больше рыночной цены. Однако закон – на стороне дольщиков, поэтому размер компенсаций им не должен быть меньше оплаченной по ДДУ суммы.
Отчет с установленной суммой получает и суд, и не дождавшийся своего жилья дольщик. Если последний не согласен с размером предлагаемой ему компенсации, он вправе обжаловать сумму в суде, предоставив документальные основания, к которым, к примеру, относится отчет о другой оценке.
Действия дольщика при банкротстве строительной компании
После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.
Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:
- Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.
Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:
- реквизиты заявителя;
- наименование застройщика;
- сведения о договоре строительства дома;
- дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.
Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.
- Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).
- Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).
- Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).
- обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;
Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.
- при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
- договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.
- Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.